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Menace de retournement immobilier en Europe

20 minutes
dimanche 27 mai 2007

Après des années de surchauffe, plusieurs pays européens, particulièrement l’Espagne et l’Irlande, sont menacés d’un retournement immobilier qui pourrait comme aux Etats-Unis plomber leur économie, même si les économistes ne tablent pas sur un scénario catastrophe.

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L’investissement résidentiel a atteint en 2006 un sommet depuis 10 ans dans de nombreux pays européens : Italie, Grande-Bretagne, Finlande, France, Espagne, Danemark, Islande, Norvège, Irlande...

Déjà en baisse en Espagne et en Irlande, il devrait ralentir dans de nombreux pays, en pesant sur leur croissance. Un tel ralentissement pourrait même dégénérer en "profond marasme", avertit l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), dans un rapport publié jeudi.

"Le secteur de la construction a été tout à fait central dans la croissance de nombreux pays ces dernières années. Un retournement brutal aurait donc des conséquences sur l’économie globale", rappelle Jean-Michel Six, responsable économique pour l’Europe chez Standard and Poor’s. Une forte baisse du prix des logements minerait notamment le patrimoine des ménages, ce qui se répercuterait sur la consommation.

Les prix immobiliers ont flambé de 150% en 10 ans en Espagne, de 187% au Royaume-Uni, et de façon générale de 15 à 20% par an ces dernières années dans la zone euro, même si l’Allemagne a été épargnée par cette frénésie. Depuis fin 2006, un net ralentissement est toutefois perceptible, notamment en France, sous l’effet des hausses de taux d’intérêt.

En Irlande, les prix des maisons ont ainsi enregistré leur premier recul en cinq ans au mois de mars, et en avril, l’immobilier au Royaume-Uni n’a progressé que de 1,1%. Fin avril, les valeurs immobilières espagnoles ont connu un mini-krach boursier, entraînant dans leur chute des petites banques nationales, et faisant craindre l’éclatement d’une bulle.

La vulnérabilité de l’économie espagnole à une crise immobilière est aggravée par le fait que de nombreux ménages y ont contracté des prêts à taux variables, et voient donc leurs mensualités augmenter en même temps que les taux d’intérêt.

Mais pour la plupart des économistes, un scénario catastrophe de chute de l’investissement immobilier combinée à une chute des prix locatifs, qui heurterait l’emploi et les consommation, reste peu probable.
Si Jean-Michel Six prévoit "un ralentissement économique assez important à partir de l’an prochain" en Espagne et en Irlande, il table dans l’ensemble des pays concernés plutôt "sur un atterrissage en douceur, car l’économie européenne se porte très bien". En outre, les précédentes crises immobilières étaient généralement précédées de brutales poussées de taux d’intérêt et d’inflation. Ce qui parait improbable à l’heure actuelle dans la zone euro.

Le marché français pourrait pour sa part profiter des récentes mesures promises par Nicolas Sarkozy avant son élection à la présidence de la Réublique et dont le nouveau gouvernement prépare la mise en oeuvre. La déduction des intérêts d’emprunt et l’allégement de l’imposition de l’héritage stimuleraient le marché.

D’après Jean-Michel Six, un resserrement monétaire en Chine, pour calmer la surchauffe de son économie, pourrait aussi avoir des effets très négatifs sur l’immobilier planétaire : il entraînerait une contraction des liquidités dans le monde, car la Chine place à l’international ses abondantes réserves monétaires. Ce qui ferait remonter les taux d’intérêt à long terme dans le monde, sur lesquels se basent les taux d’emprunt immobilier.


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